 |
| Visualisasi ketangguhan pasar properti Inggris yang siap tumbuh kembali pada tahun 2026, berdasarkan data terbaru Nationwide. |
Pasar perumahan di Inggris Raya telah menunjukkan tingkat ketahanan yang luar biasa sepanjang tahun 2025, mengejutkan banyak analis dan pengamat ekonomi yang sebelumnya memprediksi penurunan tajam. Meskipun dihadapkan pada berbagai tantangan makroekonomi, sektor properti di negara ini berhasil mempertahankan stabilitas yang solid. Laporan terbaru dari Tinjauan Harga Rumah Nationwide memberikan gambaran yang optimis namun realistis mengenai kondisi pasar saat ini. Data menunjukkan bahwa fondasi pasar tetap kuat, memberikan landasan yang stabil bagi calon pembeli dan investor properti.
Kondisi ini terjadi di tengah sentimen konsumen yang sebenarnya masih tergolong lesu akibat ketidakpastian ekonomi global yang melanda sebagian besar tahun 2025. Namun, data empiris di lapangan menunjukkan realitas yang berbeda dengan kekhawatiran yang ada di benak konsumen. Aktivitas transaksi jual beli rumah tetap berjalan, meskipun tidak dalam kecepatan yang meledak-ledak, namun cukup konsisten untuk menjaga roda industri tetap berputar. Hal ini menjadi sinyal positif bahwa pasar properti Inggris memiliki mekanisme pertahanan diri yang kuat terhadap fluktuasi sentimen jangka pendek.
Melihat ke depan, Nationwide memberikan proyeksi yang menggembirakan untuk tahun 2026, di mana pasar diperkirakan akan mengalami penguatan lebih lanjut. Penguatan ini tidak diprediksi akan terjadi secara mendadak atau spekulatif, melainkan melalui pertumbuhan yang bertahap dan berkelanjutan. Strategi pertumbuhan bertahap ini justru dinilai lebih sehat bagi ekosistem perumahan jangka panjang dibandingkan lonjakan harga yang tak terkendali. Para pelaku pasar kini mulai menata kembali strategi mereka untuk menyambut momentum positif yang diprediksi akan hadir pada tahun mendatang.
Penting untuk dicatat bahwa ketahanan ini bukan berarti tanpa hambatan; suku bunga yang berfluktuasi dan biaya hidup masih menjadi pertimbangan utama bagi rumah tangga di Inggris. Namun, adaptabilitas pembeli dan penjual telah menciptakan titik keseimbangan baru. Dengan latar belakang ini, laporan Nationwide menjadi dokumen penting yang memvalidasi kepercayaan bahwa badai terburuk mungkin telah berlalu. Kita kini berada di ambang fase pemulihan yang lebih stabil, yang didorong oleh fundamental ekonomi yang perlahan membaik.
Ketahanan Pasar di Tengah Tantangan Ekonomi 2025
Aktivitas pasar perumahan Inggris pada tahun 2025 dapat didefinisikan oleh satu kata: tangguh. Meskipun sentimen konsumen sering kali berada di titik rendah akibat berita ekonomi yang beragam, realitas transaksi properti menceritakan kisah yang lebih positif. Nationwide, sebagai salah satu lembaga keuangan terkemuka yang berbasis di Inggris, menyoroti bahwa permintaan pembeli bertahan jauh lebih baik daripada ekspektasi awal tahun. Banyak analis sebelumnya memperkirakan bahwa kombinasi suku bunga tinggi dan inflasi akan membekukan pasar sepenuhnya, namun hal itu tidak terjadi.
Salah satu faktor kunci yang menopang ketahanan ini adalah perlambatan pertumbuhan harga rumah tahunan yang terkendali. Pada akhir tahun 2025, pertumbuhan harga rumah tercatat melambat menjadi kurang dari 2%. Angka ini, meskipun terlihat kecil, sebenarnya sangat krusial karena berada di bawah tingkat pertumbuhan upah rata-rata di Inggris. Artinya, secara riil, harga rumah tidak naik secepat pendapatan masyarakat, yang secara perlahan memperbaiki metrik keterjangkauan bagi pembeli rumah pertama maupun mereka yang ingin pindah rumah.
Kondisi di mana pertumbuhan upah melampaui pertumbuhan harga aset properti menciptakan jendela peluang yang unik bagi pasar untuk melakukan konsolidasi. Hal ini membantu menjaga permintaan tetap stabil karena membeli rumah menjadi sedikit lebih terjangkau dibandingkan periode sebelumnya di mana harga properti sering kali berlari jauh meninggalkan kenaikan gaji. Stabilitas ini mencegah terjadinya koreksi harga yang drastis atau crash pasar yang ditakutkan, sekaligus menjaga minat pembeli agar tidak hilang sepenuhnya.
Selain itu, meskipun suku bunga hipotek (mortgage) masih relatif lebih tinggi dibandingkan standar historis satu dekade terakhir, pasar telah mulai beradaptasi dengan "new normal" ini. Pembeli yang serius telah menyesuaikan ekspektasi anggaran mereka, dan penjual pun mulai menetapkan harga yang lebih realistis. Pertemuan antara permintaan yang stabil dan penyesuaian harga inilah yang membuat volume transaksi tetap terjaga. Kepercayaan konsumen yang rendah mungkin mempengaruhi pembelian barang konsumtif, namun kebutuhan akan hunian tetap menjadi prioritas utama yang tidak bisa ditunda terlalu lama.
Analisis Keterjangkauan dan Dinamika Upah
Dinamika antara pertumbuhan upah dan harga rumah menjadi pahlawan tanpa tanda jasa dalam narasi properti tahun 2025. Selama bertahun-tahun, keluhan utama di pasar perumahan Inggris adalah ketidakmampuan gaji rata-rata untuk mengejar kenaikan harga properti yang gila-gilaan. Namun, tahun 2025 menandai pergeseran tren yang signifikan di mana kurva pertumbuhan upah akhirnya berada di atas kurva kenaikan harga rumah. Ini adalah mekanisme alami pasar untuk mengembalikan daya beli yang sempat tergerus inflasi tinggi pada tahun-tahun sebelumnya.
Peningkatan keterjangkauan ini terjadi secara bertahap dalam beberapa kuartal terakhir, didorong oleh negosiasi upah yang lebih kuat di berbagai sektor industri di Inggris. Ketika pendapatan rumah tangga meningkat sementara harga aset properti bergerak stagnan atau naik tipis, rasio harga terhadap pendapatan (price-to-income ratio) menjadi lebih masuk akal. Ini memberikan nafas lega bagi pembeli yang sebelumnya terpinggirkan dari pasar, memungkinkan mereka untuk kembali mengajukan aplikasi hipotek dengan profil risiko yang lebih baik di mata bank.
Lembaga keuangan seperti Nationwide mencatat bahwa tren ini sangat vital untuk keberlanjutan pasar jangka panjang. Jika harga rumah terus naik 10% per tahun sementara gaji hanya naik 3%, pasar akan menuju gelembung (bubble) yang berbahaya. Dengan pertumbuhan harga di bawah 2% dan upah tumbuh di atas angka tersebut, pasar sedang melakukan "soft landing" atau pendaratan lunak yang sangat diinginkan oleh pembuat kebijakan. Hal ini mengurangi risiko kredit macet di masa depan dan memastikan bahwa pembeli yang masuk ke pasar benar-benar memiliki kemampuan bayar yang memadai.
Namun, tantangan tetap ada bagi mereka yang berada di sektor dengan pertumbuhan upah lambat. Meskipun rata-rata nasional menunjukkan perbaikan, distribusi pertumbuhan pendapatan tidak merata di semua wilayah dan profesi. Oleh karena itu, meskipun pintu kepemilikan rumah sedikit terbuka lebih lebar, selektivitas bank dalam memberikan pinjaman tetap ketat. Keterjangkauan yang membaik adalah sinyal positif, tetapi disiplin finansial dari calon pembeli tetap menjadi syarat mutlak dalam iklim ekonomi saat ini.
Kesenjangan Regional: Irlandia Utara Memimpin, London Melambat
Salah satu temuan paling mencolok dari laporan Nationwide adalah disparitas performa antar wilayah di Inggris Raya. Tidak semua area mengalami tren yang sama; justru terdapat perbedaan yang sangat tajam antara satu wilayah dengan wilayah lainnya. Irlandia Utara muncul sebagai bintang utama dengan performa yang jauh melampaui wilayah lain di negara tersebut. Pertumbuhan harga rumah tahunan di sana rata-rata mencapai angka yang mengesankan, yaitu 11% dalam sembilan bulan pertama tahun ini, menunjukkan permintaan yang sangat kuat di tengah keterbatasan pasokan.
Angka pertumbuhan 11% di Irlandia Utara ini sangat kontras jika dibandingkan dengan rata-rata nasional Inggris Raya. Kecepatan pertumbuhan di wilayah ini hampir empat kali lebih cepat daripada angka 3% yang tercatat di seluruh Inggris secara agregat. Bahkan jika dibandingkan dengan wilayah berkinerja terkuat berikutnya, yaitu Inggris bagian utara (North of England) yang mencatat pertumbuhan 5,1%, Irlandia Utara masih unggul lebih dari dua kali lipat. Fenomena ini menunjukkan adanya dinamika lokal yang spesifik, mungkin didorong oleh harga masuk yang lebih rendah secara historis dan migrasi internal.
Di sisi lain spektrum, London terus menunjukkan kinerja yang paling lemah di antara seluruh wilayah. Ibukota Inggris ini hanya mencatat pertumbuhan tahunan rata-rata sebesar 1,3% dalam sembilan bulan pertama tahun ini. Angka ini mencerminkan tantangan besar yang dihadapi pasar London, di mana harga properti sudah sangat tinggi sehingga membatasi ruang untuk pertumbuhan lebih lanjut (ceiling price). Selain itu, tren bekerja jarak jauh (remote working) mungkin masih mempengaruhi preferensi pembeli untuk mencari hunian di luar pusat kota yang padat dan mahal.
Sementara itu, wilayah lain menunjukkan performa yang beragam namun cenderung stabil. Wales secara umum bergerak sejalan dengan tren Inggris Raya secara keseluruhan, tidak terlalu panas namun juga tidak mengalami kontraksi. Skotlandia, di sisi lain, mengalami tingkat pertumbuhan harga rumah yang sedikit lebih kuat dibandingkan rata-rata nasional, menunjukkan ketahanan pasar di wilayah utara. Perbedaan regional yang tajam ini menegaskan bahwa "Pasar Perumahan Inggris" bukanlah satu entitas tunggal, melainkan kumpulan dari banyak pasar mikro dengan penggerak lokalnya masing-masing.
Pergeseran Minat ke Wilayah Utara
Data yang menunjukkan Inggris bagian utara sebagai wilayah dengan kinerja terkuat kedua (5,1%) setelah Irlandia Utara mengindikasikan pergeseran minat investasi dan hunian. Selama bertahun-tahun, fokus pasar selalu tertuju pada London dan Inggris bagian tenggara. Namun, dengan keterjangkauan di selatan yang semakin sulit, pembeli dan investor mulai melirik ke utara untuk mencari nilai (value) yang lebih baik. Kota-kota di utara menawarkan rasio harga sewa terhadap harga beli (yield) yang lebih menarik bagi investor, serta kualitas hidup yang kompetitif bagi penghuni.
Fenomena ini juga didukung oleh perbaikan infrastruktur dan investasi pemerintah dalam pemerataan ekonomi di luar London. Wilayah utara kini dipandang tidak hanya sebagai alternatif yang lebih murah, tetapi sebagai destinasi tujuan yang layak dengan prospek pertumbuhan modal (capital appreciation) yang lebih tinggi. Kenaikan 5,1% di wilayah ini, di saat London hanya tumbuh 1,3%, adalah bukti nyata bahwa uang pintar sedang bergerak ke arah utara, mencari peluang pertumbuhan yang belum jenuh.
Bagi calon pembeli rumah pertama, wilayah utara dan Skotlandia menawarkan kesempatan yang lebih realistis untuk menaiki tangga properti. Deposit yang dibutuhkan jauh lebih rendah dibandingkan di selatan, dan kompetisi antar pembeli—meskipun meningkat—belum seganas di ibukota. Ini menciptakan pasar yang lebih sehat dan dinamis di wilayah-wilayah tersebut, di mana transaksi didorong oleh kebutuhan hunian nyata dan bukan sekadar spekulasi investasi semata.
Namun, kesenjangan ini juga menjadi peringatan bagi pembuat kebijakan. Ketimpangan pertumbuhan harga bisa memicu masalah sosial baru jika tidak dikelola dengan baik. Lonjakan harga 11% di Irlandia Utara, misalnya, bisa dengan cepat menjadi krisis keterjangkauan bagi penduduk lokal jika pendapatan di sana tidak mengikuti tren yang sama. Oleh karena itu, keseimbangan antara pertumbuhan aset dan kesejahteraan lokal harus tetap menjadi prioritas dalam memantau perkembangan pasar regional ini.
Apakah Saat Ini Waktu yang Tepat untuk Membeli Properti di Inggris?
Banyak calon pembeli bertanya-tanya apakah kondisi pasar saat ini mendukung keputusan pembelian atau sebaiknya menunda hingga situasi lebih jelas. Berdasarkan laporan Nationwide dan analisis pasar saat ini, jawabannya cenderung mengarah pada "ya", namun dengan catatan kehati-hatian. Membeli properti saat pertumbuhan harga melambat (di bawah 2% secara nasional) dan upah sedang naik memberikan keuntungan strategis. Anda tidak membeli di puncak "booming" yang berisiko koreksi, melainkan di fase stabilisasi yang sering kali menjadi dasar untuk pertumbuhan masa depan.
Pertimbangan utama lainnya adalah proyeksi suku bunga dan harga di tahun 2026. Nationwide memprediksi penguatan aktivitas dan kenaikan harga bertahap di tahun 2026. Jika Anda menunda pembelian terlalu lama hingga pasar benar-benar "panas" kembali, Anda mungkin akan menghadapi harga yang lebih tinggi dan persaingan yang lebih ketat antar pembeli. Membeli saat sentimen konsumen sedang lesu (seperti sekarang) sering kali memberikan posisi tawar (bargaining power) yang lebih baik bagi pembeli saat bernegosiasi dengan penjual.
Namun, keputusan ini harus sangat bergantung pada kondisi keuangan pribadi masing-masing individu. Meskipun keterjangkauan membaik secara makro, suku bunga hipotek masih belum kembali ke level terendah historisnya. Calon pembeli harus memastikan bahwa mereka memiliki cadangan dana yang cukup dan perhitungan cicilan yang matang. Jangan hanya tergiur oleh potensi kenaikan harga di masa depan, tetapi pastikan arus kas bulanan Anda aman menghadapi potensi fluktuasi ekonomi yang mungkin masih terjadi.
Secara ringkas, bagi pembeli rumah pertama yang memiliki pekerjaan stabil dan deposit yang cukup, periode ini menawarkan ketenangan pasar yang jarang terjadi. Bagi investor, wilayah-wilayah dengan pertumbuhan tinggi seperti Irlandia Utara dan Inggris Utara menawarkan peluang capital gain yang menarik, sementara London mungkin lebih cocok bagi mereka yang mencari aset "safe haven" jangka panjang meskipun pertumbuhannya lambat. Kuncinya adalah riset lokasi yang mendalam dan perhitungan finansial yang konservatif.
Proyeksi Pasar 2026 dan Kesimpulan
Melihat ke depan, Nationwide telah meletakkan peta jalan yang cukup jelas untuk tahun 2026. Lembaga ini memperkirakan pertumbuhan harga rumah tahunan pada tahun 2026 secara umum akan tetap berada di kisaran target 2% hingga 4%. Angka ini mencerminkan optimisme yang terukur; bukan ledakan harga yang tak terkendali, melainkan pertumbuhan yang sehat dan berkelanjutan. Kisaran ini dianggap ideal karena cukup untuk memberikan keuntungan bagi pemilik rumah tanpa mematikan akses bagi pembeli baru secara drastis.
Faktor pendorong utama untuk proyeksi tahun 2026 adalah kombinasi dari peningkatan pendapatan dan kebijakan moneter. "Kami memperkirakan aktivitas pasar perumahan akan sedikit menguat lebih lanjut seiring dengan peningkatan keterjangkauan secara bertahap," demikian pernyataan resmi dari Nationwide. Hal ini didasarkan pada asumsi bahwa tren pertumbuhan pendapatan yang melampaui pertumbuhan harga rumah akan berlanjut, serta adanya kemungkinan penurunan suku bunga yang moderat lebih lanjut dari Bank of England.
Penurunan suku bunga yang moderat, meskipun tidak drastis, akan menjadi katalisator penting. Setiap penurunan poin persentase dalam suku bunga hipotek akan langsung meningkatkan daya beli konsumen dan mengurangi beban cicilan bulanan. Ini akan mengundang kembali pembeli yang selama ini bersikap "wait and see" (menunggu dan melihat) ke dalam pasar. Dengan demikian, volume transaksi diperkirakan akan meningkat seiring dengan kepercayaan diri konsumen yang pulih secara bertahap.
Sebagai kesimpulan, pasar perumahan Inggris telah membuktikan ketangguhannya di tengah badai ekonomi tahun 2025. Dengan fondasi yang kuat, koreksi harga yang minimal, dan perbaikan fundamental keterjangkauan, pasar kini bersiap untuk fase pertumbuhan baru di tahun 2026. Bagi para pemangku kepentingan, mulai dari pembeli rumah pertama hingga investor berpengalaman, pesan utamanya adalah optimisme yang berhati-hati. Pasar tidak sedang runtuh; sebaliknya, ia sedang membangun landasan untuk kenaikan bertahap yang didukung oleh pemulihan ekonomi riil.
Komentar